恒大地产计划通过港股分拆重组深圳深房，回归A股市场，拟引入300亿元战略投资者，投资后的A股市值约2280亿元。这一估值是恒大港股上市平台的近4倍，也将使其成为继万科（2903亿元）之后，市值第二大的房地产公司。
接近交易情况的人士透露，目前包括中信集团、景林投资等相关战略投资者已经确定，预计其投资将于12月完成，重组方案将于2017年1月15日公布，4月底前完成A股上市。
经济观察报获得的路演材料显示，恒大战略投资者的认购价格为9.99元/股。恒大地产注入深圳深房后，恒大集团将持有深圳深房82%以上的股份，300亿元战略投资方合计持股超过12%，流通股比例约占6%。
按照上市后2280亿市值计算，6%流通股预计募集资金136.8亿元，因此，恒大此轮回归A股至少可募集资金436.8亿元。
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中国恒大集团将通过内部重组，将旗下房地产业务整合至恒大地产，并以其为主体引入战略投资者、重组上市公司平台深圳深房。
经济观察报获悉，此次注入A股壳公司的资产包括恒大大部分地产项目（除海南远洋花岛、江苏启东海上威尼斯两个旅游地产项目外），恒大集团旗下包括恒大健康、恒腾网络等在内的文化、金融、互联网业务，以及其持有的嘉凯城52.78%股权，均将保留在港股平台。
除房地产业务外恒大足球俱乐部市值，此次注入A股市场的资产还将包括恒大淘宝足球俱乐部。投行分析师认为，将恒大淘宝纳入A股上市公司，或将大幅提升重组后恒大地产的估值。此前，恒大淘宝已成功登陆国内新三板，市值达33.5亿美元，成为全球市值最高的足球俱乐部。
但需要注意的是，新三板与二级市场存在明显的估值差异。此外，恒大淘宝在财务方面也一直处于亏损状态，据恒大淘宝2015年年报显示，其全年亏损9.53亿元，较上年扩大95.71%。
在本次重组方案中，恒大向投资者做出了3年净利润880亿元的业绩承诺，这也将对恒大淘宝的盈利能力构成挑战。
恒大回归A股募资300亿元，预计这部分资金上市后最终将持股12%以上。其中，中信银行是战略投资者之一，投资50亿元。据《经济观察报》报道，另外250亿元来自几家体量相当的国企，已基本敲定。今年4月，许家印在几天之内就走访了几家大型金融机构。
中信银行投行部发起的恒大增资计划中，中信与景林投资组成双GP，长安信托作为LP之一，数家机构投资者作为其余LP。投资期限为3+1+1年，其中3年为锁定期，1年为解锁及退出期。
若2020年6月恒大地产还未上市，凯隆地产将回购战略投资者所持有的股权；若凯隆地产届时不具备回购能力或战略投资者不接受回购，凯隆地产将给予战略投资者其所持有股权的50%的股权补偿。
与万达商业从港股退市不同，恒大回归A股的路径比拆除红筹架构、再等待IPO更为便捷。
中国恒大通过VIE架构在港上市，万科、嘉开城、廊坊发展此前的公告已详细勾勒出恒大地产的股权结构：许家印通过BVI（英属维尔京群岛）新信有限公司对港股上市公司中国恒大持有绝对控制权，中国恒大通过BVI安吉有限公司持有境内公司潮峰地产100%股权，潮峰地产持有凯隆地产100%股权，凯隆地产持有恒大地产100%股权。
上述投行人士分析，万达商业先私有化，相当于拆除VIE结构，未来在境内上市，股权结构相对简单。中国恒大不私有化，没有拆除VIE结构，同时规避了私有化带来的补税、永续债等问题，操作步骤也少很多。
目前，恒大地产分拆上市方案仍需等待监管部门批准，除需获得公司董事会、股东大会批准外，还需要获得深圳市政府及深房实控人深圳市国资委的批准。不过，分析人士认为，该方案获批的可能性较大。
估值修复
按照投行对恒大地产的估值，包括新募资的300亿元，恒大在A股上市后的市值约为2280亿元，对应恒大承诺明年实现的利润的9.4倍。据Wind资讯分析，这一估值将使恒大成为市值仅次于万科的房企，市盈率略低于万科、招商、绿地，但远高于保利。
资深房地产金融评论员黄立冲认为，港股上市的国内房企回归A股市场，主要与香港资本市场的估值较低有关。
按照11月9日收盘价计算，恒大在港股的股价目前为5.33港元，市值约723亿港元，而深房新城目前市值为113亿元，二者合计市值也只有745亿元。而截至11月9日，与恒大销售规模相当的万科，市值为2903亿元。
目前A股同等规模公司的市盈率普遍高于港股数倍，因此回归A股将有助于恒大修复估值，获得更多资本支持。
更重要的原因是，恒大只有通过与深圳深房重组，引入战略投资者，才能真正解决负债率过高的问题。
自2009年上市以来，恒大销售额每年都以30%以上的增幅居前，近两年更是增长了50%以上。不过，国际投行对恒大的评价仍然落后于万科、中海、龙湖等公司，认为其多元化扩张风险较大，负债率较高，这也导致恒大美元债的利率较高。
据中信银行测算，恒大引入300亿元战略投资后，资产负债率将由82%降至70%，而成功上市后，通过股权融资，恒大资产负债率还将进一步降低。
近期，恒大集团出售粮油、乳业和矿泉水业务，重新聚焦房地产开发主业，因为这些业务一直处于亏损状态。出售上述业务后，恒大还摆脱了33亿元的净债务。
路演材料显示，抛开负债率，投行看重恒大土地储备大、拿地成本低。截至2016年6月30日，恒大地产总土地储备1.67亿平方米，其中74%位于一二线城市恒大足球俱乐部市值，平均累计拿地成本1370元/平方米。
据世邦魏理仕评估，该地块估价逾5000亿元，较拿地时地价（2516亿元）上涨逾一倍。以今年前三季度恒大项目约8100元/平方米的均价计算，未来几年这些地块可实现1.36万亿元的销售额，以8.8%的利润率计算，预计盈利1200亿元。即便未来房价均价下跌30%，仍可卖到9500多亿元，盈利约838亿元。
借用沈慎方的话
一个月前，恒大宣布计划登陆A股市场。10月9日晚间，深房A发布公告称，其控股股东深圳市投资控股与恒大及控股股东凯龙地产签署协议，深房将以发行A股及/或支付现金的方式收购恒大地产100%股权，恒大将向深房注入房地产资产。交易完成后，凯龙地产将成为深房控股股东。
公告称，恒大预计未来三年（2017-2019年）合同销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预计营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预计扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。
克而瑞认为，实现这一目标难度不大，以土地储备和销量为基础，每年仅需增加销售额10%左右、平均预售价格每年提升6%左右、主营业务利润率每年提升8%左右即可。事实上，恒大过去7年的复合增速已达37%。
同时恒大足球俱乐部市值，该方案也揭开了恒大回归A股的真正“王牌”。近半年来，恒大先后四次重组嘉开城、增持廊坊发展，其标的均为国资委控股的上市房地产企业，且均具有资产负债率低的特点。最新中报显示，廊坊发展的资产负债率仅为47%，深深房贷的资产负债率为48%。
据了解，深圳深房是深圳市国资委旗下五家上市房地产公司之一，其控股股东为深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”），是深圳市国资委直投平台，在深圳的职能是通过重组整合、资本运作、资产处置等方式对全资、控股、参股企业进行国有股权投资、运营和管理，并按照市国资委要求进行政策性、战略性投资。
除深圳深房外，深圳市国资委直接或间接控制的上市房地产公司仅有4家：深圳物业通过深圳投资控股，沙河通过深圳投资集团，以及直接控制的深圳振业和深圳天健集团。这些房地产平台受到民间资本的广泛关注，民间资本通过各种方式介入并试图控制这些房地产平台。
据悉，深圳市政府此次向恒大出售深圳深房壳资源的目的之一，就是引导恒大迁往深圳，成为深圳下一个世界500强企业。
工商信息显示，2016年9月12日，恒大地产集团有限公司主体迁出广州，次日注册地址变更为深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。这也是恒大金融集团及互联网集团的注册地址。若与深圳深房的交易顺利完成，意味着恒大两大核心业务——房地产和金融——将落户深圳。
路演材料还显示，恒大今年销售额有望达4000亿元，而原定目标为3000亿元。恒大11月4日公布的最新销售数据显示，2016年1至10月，恒大累计合同销售金额约3167.1亿元，领先万科1.5%。
